重磅！深圳楼市突破了
刚刚，深圳挂牌2宗二类居住用地，一宗位于坪山，一宗位于龙华。其中最值得关注的是，龙华A925-1146宗地和坪山G12302-8051宗地，两块地均取消了对商品房销售价格的最高限制！这意味着什么？又会对深圳楼市带来怎样的影响？01先来核实消息的准确性，打开深圳公共资源交易公共服务平台，找到龙华A925-1146宗地的信息。根据出让条件共八条内容中，的确没有提出对商品房销售最高价格的限制信息。再看坪山G12302-8051宗地，其出让条件中的九条内容中，也未提到对商品房销售最高价格的限制信息。我们再找到今年6月已出让的地块A811-0347，其出让条件共十一条，其中第九条提出：本公告出让宗地普通商品住房平均销售价格不高于80500元/平方米（不含室内装修价格）这样对比下来，深圳最新挂牌的龙华A925-1146宗地和坪山G12302-8051宗地，的确是取消了对商品房销售价格的限制。这是自2019年，深圳土拍全面进入限价时代后的首次突破！02这一次深圳新挂牌地块，还有一些信息值得关注：1、两宗地均采用“单限单竞+摇号”规则挂牌出让。即：限地价、竞地价，达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。竞价过程中，竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，通过摇号方式确定竞得人，所有接受最高限制地价的竞买人可申请参加摇号。而在过去，深圳土拍普遍采用“双限双竞”，不仅限制地价，还限制商品房售价，竞地价，还要竞保障性住房的面积。这一次不仅取消了商品房限价，还取消了竞保障性住房的面积，是否意味着深圳未来保障性住房的供给方式会发生新的改变，或新的渠道？2、两宗地块商品房限价虽然取消了，但土地限价还在。在过去几年，深圳为了抑制楼市过热，地王频出的现象，出台土地限价政策，以降低楼市预期。现在两宗地块虽然在商品房限价做出突破，但土地限价还在，并未实行“价高者得”。而截至目前，已有包括重庆、厦门、南京等16个城市宣布取消土地限价。3、未来深圳是否全面推行商品房取消限价，仍属未知。虽然新挂牌的龙华，坪山宅地都取消了商品房限价，但是未来深圳一些核心地段的地块，有资格突破房价天花板的宅地，是否也会跟进，现在还未知。现在我们只能做出一些简单的猜想。03事实上，商品房取消限价是大势所趋，只是早或晚的问题。在10月末，“14号文”对住房制度的新表述，确立了中国房地产未来的发展方向，影响深远。当时这则消息引发全网轰动，中国将推动新一轮“房改”引发广大网友的热议。据报道，文件明确了两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。“让商品住房回归商品属性”这句话非常重要，而商品属性，就意味着需要取消限价。更进一步想，如果让商品房回归商品属性，不仅要取消限价，还要取消限购、限贷、限售、限商，回归定价基于市场调节，自主定价的原则。因此在这个大方针，大背景下，你会发现最近两个月，很多城市开始松动了。比如说广州，不仅解禁了部分核心区的限购，还出台首套住房公积金贷款最低两成的重磅政策。上海，又落实了公积金购房时的认房不认贷，金山区降低了限购门槛。杭州，缩减限购范围至上城等4区，萧山等5区不再限购。厦门，在此前岛外放松限购的基础上，对于岛内也放松了限购，全市限购措施全面解除。甚至在隔壁的东莞，位于南城CBD华润置地悦府北侧，新挂牌的商住地2023WR010号也不再是采用“最高限价+终次报价”的方式进行竞拍，而是按照价高者得原则确定竞得入选人。这样看来，深圳取消商品房限价完全是合情合理的选择，而且动作已经偏慢了。如果未来深圳全面推行商品房取消限价，会给楼市带来什么影响？肯定是正面积极的影响，该动作会一定程度改善购房者的预期，但短期内仅停留在预期。龙华A925-1146宗地，位于龙华区观澜街道，大布巷新村附近，周围以工业区和城中村为主，背靠山体。宗地旁为布新路，小范围内靠此路连接外界，从地理位置来看，交通并不是特别便利。距离附近的地铁4号线观澜站，有一定的距离，暂不能实现地铁出行。所以，该地块即便取消了商品房限价，在当下的龙华市场也没有能力卖出“高价”。而且近期龙华楼市有很多大消息，比如“85折”卖房，“零认筹”事件等。不管以上消息是否属实，背后有没有乌龙，它们传播的背后，不正是传递出市场中购房者的焦虑情绪吗？这一次龙华、坪山新挂牌宅地取消商品房限价，是一个好消息，可以一定程度上改善市场预期。这意味着深圳楼市正慢慢回归市场化，放开各种限制政策，让开发商自主定价，购房者按需买卖，以达到促进成交的目的，实现自我修复的过程。
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